土地を売却するときは税金・消費税・仲介手数料・仕訳

土地の売却をする際の仲介手数料

土地を売却するときは税金・消費税・仲介手数料・仕訳について知らないと損しますよ。

土地を不動産会社を通して売却する際に、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。あくまで仲介手数料というのは、土地の売却の取引契約が有効に成立した時の成功報酬なので、契約が無効・取り消しになったときは請求できません。

 

また、仲介手数料の金額は宅建業法により明確に上限が設けられています。その値が、

 

  • 消費税を含まない売買価格が200万円以下の場合、5.4%以内の金額
  • 消費税を含まない売買価格が200万円を超え400万円以下の場合、4.32%以内の金額
  • 消費税を含まない売買価格が400万円を超える場合、3.24%以内の金額

 

と、なっています。

 

物件は、『土地』と『建物』セットで売り出すこともよくありますので、不動産業者を通して取引をする際に気を付けたいことがあります。物件価格の表示は『消費税込の総額表示』となっていることです。土地は非課税取引なので土地取引に消費税は課税されません。

 

しかし、建物は売主が個人の場合を除き課税対象になります。仲介手数料は消費税を含まない売買価格に対してなので、『土地』と『建物』セットの場合は、『建物の税抜き価格』を算出して計算する必要があります。

 

このように、知らないと払いすぎてしまう可能性があるので注意する必要があります。

土地売却時には譲渡所得税がかかります

土地や建物などの不動産を売却した際には、「譲渡所得税」という税金がかかってきます。譲渡所得の計算は、「譲渡した時の対価」−「土地取得時費用」−「譲渡費用」ー「特別控除額」で計算されます。

 

土地取得時費用とは、購入時にかかった費用で例えば購入代金や仲介にかかった手数料、登記にかかった費用や不動産取得税等が含まれます。譲渡費用は売却手数料や測量にかかった費用を指します。

 

特別控除額は必ずしも計算に含まれるわけではなく一定の条件を満たした場合にのみ計算に含みます。例えば、公共事業の為に売却した場合には5000万円の控除、特定土地区画整理事業の為の売却であれば2000万円の控除といった具合です。

 

注意点としてはこの所得税の計算は、所有している期間によって変わってくるということです。所有期間の判定については、譲渡した年の年初である1月1日現在で行います。つまり土地を取得した日の翌日から譲渡した年の1月1日までを「所有期間」とします。

 

この期間が5年を超える場合は長期譲渡所得としての課税区分となり所得税、住民税を合わせ20%の税率となります。5年以下の場合は、短期譲渡所得として合わせて39%の税率が課されます。

土地を売却する際の消費税の表示について

土地を売却するときは税金・消費税・仲介手数料・仕訳について知らないと損しますよ。

不動産を売却する際に必要になる消費税について考えを深めておくということは決して損ではありません。土地の売買というのは、非課税取引という扱いになりますので消費税が課税されるという事はありません。土地は食品などとは異なり消費して無くなるものではないためです。

 

不動産売却において土地の譲渡というのは資本を移転することの一種であると考えられているため消費税がかからないのです。しかし、売主の側からすると注意すべき点があります。売る側が不動産業者もしくは課税事務業者である場合は課税の対象になります。

 

しかし、売る側が個人であれば不動産売却において課税されることはありません。また昨今、不動産売却においては価格を表示しなくても良いとされました。ところが、これは複雑であるとも言えます。

 

2004年4月から価格は消費税を含んだ総額を表示することが義務付けられていました。しかし、事業者などが値札を張り替えたり作成するという負担を減らすために表示しなくても良いとされたのです。

 

こうした特例が設けられているものの消費者に配慮するために税込み価格を表示するための努力は行うようにとされています。こうした点に注意しながら調べることが大切です。

土地を売却した際の仕訳

土地を売却した場合はどのように仕訳をきればいいでしょうか。その方法はどのように売却したかによって変わってきます。いくつかの事例を考えてみましょう。

 

下記は時価100万円で売却し、100万円を現金でもらった時の仕訳方です。
(現金) 100万円//(土地)100万円

 

取得時100万円だった場所が時価150万円であった場合はどうでしょう。
150万円で現金にて売却した場合です。
(現金)150万円//(土地)100万円 (土地売却益)50万円

 

逆に時価が取得時よりも下がった場合は(土地売却損)で計上します。売却損益は特別損益として計上してくださいね。

 

また、減価償却は必要ありません。なぜなら不変であると考えられているからです。さらに、現金との交換でない場合も仕訳方は変化します。

 

取得時100万円、時価150万円の同士の土地を交換した場合には、価額はそのままです。そのため利益や損失は計上しません。

 

もしも、同質のものとの交換ではない場合、例えば機械との交換であれば、一度土地を売り払い、その機械を買ってきたと考えます。つまり、損益を認識し、計上するということですね。

 

仕訳方法は状況によって変化します。どのような取引をおこなったか確認し、正確に記載できるよう心がけましょう。

特に更地の土地は売却することで税金を抑えられます。

土地を売却するときは税金・消費税・仲介手数料・仕訳について知らないと損しますよ。

自宅のお引っ越しや相続などにより使用しない土地を有している場合は、利用せずに放置したままにしていると税負担になってしまいます。そのため、売却や有効活用といった方法をとることでできるだけ節税対策を講じたいものです。

 

不動産を所有しているだけでかかってしまう税金には固定資産税と都市計画税の2つが存在します。この2つは毎年1月1日の時点で不動産を有している者に対してかかります。税金の計算方法は、不動産の評価額に定められた税率をかけることで出されます。

 

こうした計算の元になる課税標準価格は不動産の種類により大きく異なります。同一の面積の土地であっても建物が一切存在しない更地の場合は利用する可能性が高いとされ課税標準価格はかなり高くなります。

 

一口に言うことはできないものの、およそ売買価格の6割から7割と言うことができます。一方、住宅などの建築物が存在している場合は建付地という扱いになります。

 

建物が存在していることで利用に制限がかかっているという扱いになり、更地に比べおよそ2割から3割ほど低く設定されています。加えて、住宅が存在している土地に対しては小規模宅地等の特例と呼ばれる制度が適用されます。

 

このように、土地を利用したり売却せずに更地のままにしておくのは無駄な税金を支払っているということになります。


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